播客：一位酒店投资人的十年复盘

嘉宾介绍

李总，某三线城市酒店投资人，2013年开始投资酒店，目前持有4家酒店（1家中档连锁加盟店，3家单体中档酒店），总面积约580间客房。入行十二年，经历过行业最鼎盛的时期，也扛过了疫情三年。最新一个项目（2023年开业的中档连锁加盟店），在第二年实现了盈亏平衡——这在当前的行业环境下，算是相当不错的成绩。

关于选址

选址是最重要的。判断一个位置好不好，有几个硬指标：第一个指标是三公里内的商务客群密度。中档酒店的核心客群是商务客，所以我现在看一个位置，首先会查这三公里内有多少写字楼、这些写字楼的平均入驻率怎么样、里面有多少企业是可能跟我们签协议的。第二个指标是交通便利性。最好距离高铁站或者主干道十分钟以内车程。太偏了，不方便；太靠近交通枢纽，又会嘈杂。我发现一个"黄金距离"——大概是车程八到十五分钟。第三个指标是竞争格局。我会看周边三公里内有多少同档次酒店，它们的评分、定价、入住率大概是什么水平。如果已经有三、四家同档次竞争很激烈，我会慎重。看两个数字：第一个是周边同档次酒店的平均入住率，如果长期低于55%，说明这个市场供给过剩了；第二是看这些竞品的评分，如果在4.5分以上还长期低入住率，说明问题不在它们，在市场容量本身。

关于加盟

我的四家酒店里，有一家是加盟的，三家是单体的。加盟费加上保证金，再加上第一年的管理费，各种各样的费用加起来，大概是七十多万。加上装修标准费、设计费这些，加盟的"入门成本"比单体大概高15%到20%。值不值？我现在的判断是：对于新手来说，值。对于老手来说，要看情况。新手做酒店，最缺的是什么？客源和管理能力。这两样东西，加盟品牌能给你——品牌方有会员体系、有OTA渠道、有标准化的运营手册、有培训。我第一家加盟店，开了之后第一个月入住率就到了65%，这个在单体酒店是不可想象的。但是，对于已经有成熟运营能力的投资者来说，加盟的"赋能"价值就下降了——这时候，要算的是：加盟费和管理费加起来，大概占你营收的多少？如果超过了你能承受的范围，可能就不划算了。我算过。管理费是年营收的5%，加上系统使用费、培训费摊销、各种活动分摊费用，加起来大概占年营收的7%到8%。换算成利润，大概是利润的30%左右被品牌方拿走了。30%的利润分成。我觉得这个比例合理的前提是：如果我没有加盟，这30%可能也赚不到——因为我自己做，可能入住率更低、管理更乱。所以这个账不能单独算，要看"相对收益"。

关于单体酒店

我的三家单体酒店，现在状况差异很大。一家基本持平（小赚一点)，一家微亏（每月亏两三万），一家在考虑转型或者退出。那家亏损的，问题出在哪里？选址失误。当时选那个位置，是因为租金便宜——比市场价低了30%。但后来发现，低租金的背后，是那个区域的人气一直在下降——旁边的一个批发市场搬迁了，周边的人流明显少了。便宜没好货，在酒店选址上体现得淋漓尽致。有没有想过怎么救这家店？想了很多办法。想过重新定位成精品酒店，吸引本地消费；想过改成电竞主题酒店，增加差异化；也想过干脆翻牌加盟某个品牌。算了一圈下来，各有各的问题：改精品酒店，装修投入太大，回报周期算不过来；改电竞酒店，我对这个赛道不了解，怕踩坑；加盟的话，这个物业的条件可能不符合连锁品牌的要求。现在基本上是"拖着"的状态——每月亏两三万，但关掉的话，押金和装修投入就全打了水漂。酒店投资这个行业，最难的不是开业，是退出。进去的时候，大家都很乐观；出来的时候，发现退出的成本比想象中高得多。

对行业的看法

做了十二年酒店，看过行业的起起落落。我觉得现在这个行业，对新进入者来说，还值得投资，但门槛比以前高多了。以前开酒店，可能几百万就能起步；现在中档酒店，没有一千万以上的资金储备，基本不用想。以前单体酒店，靠位置好就能活；现在没有品牌、没有特色、没有运营能力，想活下来很难。以后更是这样——行业连锁化率越来越高，连锁品牌在往下沉，单体酒店的空间会被进一步压缩。如果一个年轻人，手里有几百万资金，想进入酒店行业，我会给他什么建议？第一，选址选址选址。重要的话说三遍。选址对了，就成功了一半。第二，如果自己没有酒店运营经验，第一家店建议加盟，先学经验再考虑自创品牌。第三，量力而行，不要把自己绷得太紧。酒店是一个回报周期很长的投资，你要确保在最差的情况下，自己还能撑得下去。第四，想清楚退出路径。你进去的时候，就要想好：在什么情况下你会退出？用什么方式退出？退出的时候大概能拿回来多少？

真心话

最后悔的一件事是2019年在行业最热的时候，高价签了一个物业租约。那个位置，其实不符合我的选址标准，但当时觉得"不签就被别人签了"，在冲动下做了决定。结果那个店，到疫情之前都没能盈利，疫情更是雪上加霜。现在回想起来，酒店投资这个行业，耐心比什么都重要。宁愿错过，不要做错。错过一个项目，你损失的只是一个机会；但做错一个项目，你可能要花三到五年来消化这个错误。